国海 2024 年宏观经济展望及房地产系列笔记

奋驴

2024-1-16

研报

1 宏观经济篇

核心内容包括以下几个方面：

2023年经济回顾：
- 2023年是充满挑战的一年，国际地缘冲突、能源危机、自然灾害等因素对经济恢复构成挑战。
- 在政策支持下，中国经济展现出韧性，GDP增速在主要经济体中领先。
- 消费、投资、出口等宏观经济指标有所改善，但房地产投资仍在探底。
中长期经济发展新形势：
- 外部环境：美联储加息接近尾声，中美关系阶段性回暖，东盟成为我国第一大贸易伙伴。
- 人口结构：生育率下降，总人口开始减少，但人口素质提升。
- 房地产周期：房地产市场供求关系变化，需求升级，房地产销售回归需求中枢。
2024年宏观经济形势及政策展望：
- 预计GDP增速为5.0%，消费延续恢复势头，固定资产投资增速预计为6.8%，出口增速预计为3.0%，进口增速预计为1.0%。
- 消费增长动力来自居民收入改善和促消费政策出台。
- 投资增长平稳，制造业和基建投资预计增长，房地产开发投资有望企稳回升。
- 贸易进出口预计保持韧性，出口产品结构优化，进口增速预计回升。
风险提示：
- 经济运行不及预期风险，世界经济超预期衰退，地缘政治风险，国际经验适用性风险，产业政策不确定性风险等。

2 房地产政策篇

核心内容包括以下几个方面：

政策背景与需求端分析：
- 中央经济工作会议和中央金融工作会议强调加快推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，构建房地产发展新模式。
- 需求端政策预计将继续优化，支持刚性和改善性住房需求，一二线城市将继续因城施策放松调控。
需求端政策措施：
- 行政限制措施：预计将进一步解除限购或扩大范围，落实配套政策，如缩短限购社保或个税年限、放宽多孩家庭限购套数等。
- 金融改善措施：可能降低首付比例、房贷利率，优化普宅标准，以促进房地产市场消费。
- 税收优化措施：预计税收优惠政策将扩围，降低交易税费，如缩短增值税免征年限、契税税率优惠等。
供给端政策措施：
- 城中村改造：预计稳步推进，有利于消除城市建设治理短板、改善居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。
- 保障性住房建设：将提高保障性住房在住房总供给中的占比，解决工薪收入群体住房困难问题，促进房地产市场平稳健康发展。
风险提示：
- 市场超预期下行可能导致土地成交和商品房销售不及预期。
- 政策不及预期或研究视角不同可能导致对房地产政策解读的偏差。
- 历史经验的适用性受限可能导致政策推断存在偏差。
- 各地市场差异大、政策落地节奏不一可能导致政策对照误差。

3 房地产供给篇

核心内容包括以下几个方面：

土地供应与商品房供应缺口：
- 2023年1-10月，全国土地成交规划建筑面积同比下降29%，连续两年大幅下滑，市场新增供给明显不足。
- 预计2024年新增土地供应与新增商品房供应存在1.4亿平方米缺口，需要通过盘活存量项目来补足。
不同能级城市的供给差异：
- 一线城市土地供给小于商品房需求，存在供给缺口，需要积极盘活存量项目和加快新盘入市。
- 二线城市供给存在缺口，需要盘活存量土地以支持供给。
- 三四线城市面临供给过剩风险，市场疲软，应适当缩减新增土地供给，重点放在保交付和消化存量供给。
城中村改造对供给的影响：
- 城中村改造是影响供给的关键变量，预计2024年通过改造地块新建商品房，提供7695万平方米商品房供给，有助于优化供给结构。
风险提示：
- 市场超预期下行可能导致土地成交和商品房销售不及预期。
- 政策不及预期可能影响市场。
- 数据可得性和预测偏差可能影响分析结果。

4 房地产需求篇

核心内容包括以下几个方面：

2024年销售面积预测：
- 预计2024年全国商品房销售面积为11.9亿平方米，同比增长0.2%。
- 一线城市预计销售面积为5823万平方米，同比增长23.3%。
- 二线城市预计销售面积为40284万平方米，同比增长21.9%。
- 三四线城市预计销售面积为72640万平方米，同比下降10.0%。
影响需求的核心变量：
- 城中村改造等“三大工程”建设。
- 因城施策政策措施的优化，保障需求顺利释放。
各线城市需求走势：
- 一线城市需求旺盛，主要来自刚需、改善需求和新增需求。
- 二线城市需求主要来自城市间人口流动、周边乡镇购房需求和年轻人口返乡置业需求。
- 三四线城市需求主要来自本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、返乡置业需求和周边乡镇购房需求。
城中村改造对需求的影响：
- 城中村改造将释放优质地块，拉动房地产销售，预计2024年实际拉动销售面积为1亿平方米。
中长期住房需求来源：
- 城镇化水平提升、城市间人口流动趋势加剧、住房消费升级、居住条件改善、经济增长带动居民住房消费、家庭结构变化。
风险提示：
- 市场超预期下行、政策不及预期、测算结果不能反映市场全貌、国情不同导致的局限性、市场调研数据样本有限等。