近期研报笔记 202312
房地产研究“新范式”
近年来，房地产市场发生了很多重要变化，应对于形势变化，房地产研究框架应做如何调整？
- 拿地环节：房地产研究框架需调整，以适应房地产市场的新变化。传统周期下，销售是影响房企拿地意愿的主要驱动因素。然而，当前库存高企与销售低迷叠加，房企拿地意愿低迷持续的时间可能长于预期。
- 建设环节：新开工贡献下降，而“保交楼”等政策影响加大。近年来，竣工率下滑，净停工在总施工面积中占比上升，对建设环节的扰动放大。新范式下，“保交楼”等政策保障效果如何，对地产投资的影响尤为关键。
- 销售环节：“金融属性”下降，“商品属性”上升。在“房住不炒”、“供求关系发生重大变化”、“以人定房”等大背景下，房价未来上涨空间或相对有限。人口拐点下，地产“金融属性”向“商品属性”切换，收入与收入预期变化对当地房价预期的影响或趋势性抬升。
综上所述，报告指出房地产研究框架应适应新形势进行调整，关注库存、政策影响以及金融属性向商品属性的转变。 这些变化将对房地产市场的投资和销售产生深远影响。
地方债“提前批”本轮有何不同
报告主要关注地方债“提前批”的作用、本轮地方债“提前批”的不同之处以及可能的政策助力地方稳增长。核心观点和论据如下：
- 地方债“提前批”的作用：地方债“提前批”是为了保持地方财政资金的连续性，由国务院在授范围内提前下达的部分地方债额度。这有助于填补地方新券发行的“空窗期”，加快新增地方债整体发行进度。
- 本轮地方债“提前批”的不同之处：
a) 额度最高可达2.7万亿元，略高于2023年的2.6万亿元。
b) 额度可能更向经济大省倾斜，而重点化债省市2024年新增地方债限额或受掣肘。
c) 2024年专项债投向及用作资本金领域或再度拓宽，如“三大工程”等可能受到重点支持。 - 可能的政策助力地方稳增长：
a) 调增赤字类：中央或可适度调增赤字，通过提升地方项目补贴比例、加大转移支付规模等缓解地方财政压力。长期建设国债也是潜在补充资金途径。
b) 赤字外加码类：特别国债、央行与政策行配合的“准财政”等或是潜在途径。例如，2020年万亿特别国债采用直达机制安排给地方，利息由中央财政全额负担，本金由地方偿还七成，补充地方财政资金的同时，有效缓解地方债务付息压力。
综上所述，报告分析了地方债“提前批”的作用、本轮地方债“提前批”的特点以及可能的政策助力地方稳增长。这些政策措施有助于保持地方财政资金的连续性，支持地方经济发展。
"三大工程"
指的是以下三个重要领域：
- 保障性住房建设：这是指政府为满足低收入家庭、困难群众等特定群体的住房需求而实施的一系列政策措施，包括建设公共租赁住房、共有产权住房等，以解决这些群体的住房问题。
- 城中村改造：城中村是指城市快速发展过程中，农村集体土地被纳入城市规划范围，但尚未完成城市化改造的地区。城中村改造主要是对这些地区的基础设施、居住环境、公共服务等方面进行改善和提升，提高居民生活质量。
- “平急两用”公共基础设施建设：这是指在城市规划和建设过程中，充分考虑平时与应急两种状态的需求，打造既能满足日常生活需求，又能在应急状态下发挥作用的基础设施。例如，建设既能作为停车场又能作为避难所的地下空间，或者在公园、广场等公共场所设置应急设施等。
报告： https://www.123pan.com/s/nkhiVv-RPcrv.html 提取码:dczk
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