高善文：道是无晴却有晴 笔记

演讲主要观点归纳如下

1. 房地产投资占比 中国房地产投资占GDP比重的长期合理中枢可能在8%左右,目前已经明显低于这个水平。
2. 房价泡沫化 2016年以来房价的快速泡沫化,主要驱动因素似乎是土地供应的突然收紧,而不是典型的像过度投资等市场泡沫化现象。这一点可以从东北等人口外流地区同样出现价格泡沫得到佐证。
3. 资产负债表损害 新冠疫情给地方政府、企业和普通居民的资产负债表造成了严重损害。加上地缘政治不确定性和部分行业的监管收紧,居民和企业的风险承担意愿和能力大幅下降。这些损害在大城市似乎更为严重,持续时间也更长。
4. 房地产行业的流动性风险 在房地产市场需求快速下滑的背景下,由于高周转模式的内在脆弱性以及严格的预售资金监管,房地产行业出现了广泛的流动性风险,这放大了需求的下滑,给整个经济和金融体系带来越来越大压力。
5. 疤痕效应 未来的关键不确定性在于政策是否能及时遏制房企流动性风险,以及疫情带来的疤痕效应何时能全面消退。这些风险得到缓解时,房地产市场存在均值回归的可能。
6. 主要风险因素 (1)地缘政治风险 (2)房地产和城投债务风险。

中国未来房地产行业的预判

1. 房地产投资占GDP的比重长期合理中枢在8% 左右,当前已经低于这一水平,存在回归中轴的空间。
2. 房地产价格泡沫化的根本原因是土地供应的突然收紧,如果这一制约因素得到缓解,市场需求可能重新复苏。
3. 疫情的疤痕效应深刻影响了房地产市场,这需要较长时间才能修复,是制约房地产市场恢复的重要因素。
4. 流动性风险是当前房企和房地产市场面临的最突出隐患,政策在这方面的作用至关重要。如果流动性风险得以有效化解,市场存在修复的基础。
5. 当前房地产行业仍在去杠杆和调整过程中,政策、经济、金融等多方面环境需要逐步改善,市场恢复需要一个过程,难以发生短期大幅反弹。

总的来说,如果流动性风险等关键风险能够被有效防范,市场在中长期存在修复和均值回归的可能,但短期内难以出现明显反转。政策、经济等环境的变化仍然是决定性因素。

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